Als overheden gronden en gebouwen moeten aankopen om infrastructuur of stedelijke ontwikkelingen te realiseren, zijn zij verplicht eerst serieus te proberen om in goed overleg tot overeenstemming te komen. Pas als dat minnelijk overleg niet slaagt worden percelen onteigend. Minnelijke onteigening is het onderhandelingsproces ter voorkoming van een procedure. Er is sprake van transactiedwang. Zowel de overheid als de eigenaar is een formele procedure ‘plan-B’, een terugvaloptie.

Ja, maar de lat ligt hoog. Als u kunt aantonen dat u de bestemming zelf zult realiseren ontbreekt de noodzaak voor onteigening. Zelfrealisatie claimen kan onder strenge voorwaarden. Allereerst moet het niet zo zijn dat de gemeente een andere vorm van planuitvoering (anders dan u voor ogen staat) in het publieke belang acht. Vervolgens moet uw grondeigendom aaneengesloten zijn, althans niet dermate klein of verspreid zijn dat er geen sprake meer is van een doelmatig realiseren van het bestemmingsplan. Tot slot moet geen sprake zijn van een plan dat integraal in onderlinge samenhang moet worden uitgevoerd.

Over deze vraag zijn geen exacte cijfers bekend. In de ervaring van de auteur van Minnelijke Onteigening, drs. P.C. van Arnhem, wordt in 9,5 van de 10x minnelijke overeenstemming bereikt en wordt een formele procedure vermeden.

In het minnelijk overleg is juridische onteigening voor zowel de ondernemer als voor de overheid “plan B”, een terugvalscenario. Beide partijen vragen zich bij het onderhandelen af hoe zij er in een juridische procedure vanaf zouden komen. De spelregels voor de schadevergoeding die voortkomen uit gerechtelijke onteigening worden ook in het onderhandelingsproces toegepast, maar soms minder strikt. In het boek “Minnelijke Onteigening” worden de verschillen uitgebreid behandelend.

Lang. De auteur van Minnelijke Onteigening, drs. P.C. van Arnhem, heeft een steekproef gedaan vanuit zijn eigen praktijk. Uit 33 representatieve zaken bleken de volgende gemiddelde termijnen:



De doorlooptijden zijn sterk afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Dat hangt ervan af. Het voortouw nemen - door als eerste een schadeloosstellingsrapport te overleggen - kan voorkomen dat de gemeente op basis van gebrekkig inzicht al een standpunt inneemt waar zij later moeilijk vanaf te brengen is. Daarnaast wordt kan een proactieve houding (bv verstrekken van informatie over uw bedrijf) goodwill in de onderhandeling worden gekocht. Als de ondernemer afhankelijk is van de overheid voor een vervangende locatie is dat ook een goede reden voor een coöperatieve opstelling. Als de ondernemer ‘de tijd heeft’ en de overheid door uitstel van medewerking stagnatie bij het project werk kan berokkenen, kan het verstandig zijn (en heel legitiem) om een vertragende houding aan te nemen. Of de relatie – die daardoor onder druk komt te staan - dat kan verdragen, zal de ondernemer moeten inschatten.

In zijn algemeenheid kun je dat niet zeggen. Er zijn gevallen waarin de rechter de helft en gevallen waarin hij het dubbele vaststelde van het laatste minnelijk aanbod van de overheid. Er is enig onderzoek waaruit blijkt dat de uiteindelijk door de rechter bepaalde schadeloosstelling gemiddeld fors hoger uitkomt dan het bod van overheden. Toch zegt dit niet zoveel. Overheden gaan tot nu toe de procedure in met een onaantrekkelijker aanbod bij dagvaarding dan werd geboden bij de laatste minnelijke besprekingen.
Als er forse afwijkingen optreden tussen minnelijk overleg en uitkomst van de juridische procedure komt dat meestal door juridische issues. We noemen de eliminatieregel, de waarderingsmethode (vergelijking of residueel), de complexafbakening en de vraag of de schade op basis van liquidatie of (bestaand of nieuwe) vervanging moet worden gebaseerd. In het boek Minnelijke Onteigening wordt op al deze vraagstukken ingegaan.

Transactiedwang betekent dat twee partijen tot elkaar veroordeeld zijn, maar ook op ieder moment de onderhandeling kunnen afbreken en de onteigening afwachten. Of één van beide partijen daartoe genegen is hangt af van vier zaken:

1. De vergoeding De eigenaar kan verwachten dat een procedure een gunstiger uitkomst geeft dan het onderhandelingsresultaat; de overheid andersom.
2. De proceskosten De eigenaar kan de overheid met een kostbare procedure opzadelen.
3. De doorlooptijd De eigenaar kan de overheid stagnatie berokkenen en daardoor onderhandelingskracht in het minnelijk overleg winnen.
4. De regie, flexibiliteit De eigenaar heeft minnelijk meer invloed op het moment van overdracht en op bijkomende voorwaarden (zoals een vervangende locatie).

Minnelijke Onteigening vraagt niet alleen een inschatting van het eigen belang maar ook van de (legitieme) vraag waar de ‘pijngrens’ ligt van de gemeente.

De vuistregel bij minnelijke onteigening is dat de werkelijke waarde moet worden bepaald op de hoogste van de gebruikswaarde en de complexwaarde. Veel hangt af van het (nieuwe) bestemmingsplan. Wordt dat geëlimineerd of niet? In het boek Minnelijke Onteigening wordt hier op ingegaan. Deze kwestie staat overigens geheel los van de keuze voor de taxatiemethode.

Als de schadeloosstelling op basis van vervanging (in nieuwbouw of een aan te kopen pand) wordt berekend, wordt de herinvestering voor zover die rendabel is, niet integraal vergoed. Eerst wordt de waarde van het oude pand erop in mindering gebracht. De meerinvestering wordt vervolgens ‘op rente’ gezet, daarna wordt die verminderd voor ‘nieuw voor oud’-voordelen en tot slot wordt die vermenigvuldigd met een vaste onteigengingsfactor. Bij een eigenaar is dat factor 10. In het boek Minnelijke Onteigening staan rekenvoorbeelden. Hoewel investeringskosten niet integraal worden vergoed is volgens de Hoge Raad toch sprake van volledige schadeloosstelling.

De onteigeningsvergoeding hangt niet per se af van wat u gaat doen. Er wordt uitgegaan van wat een redelijk handelend ondernemer in uw situatie had gedaan. Een vergroting van uw pand komt voor eigen rekening. Tenzij dat niet redelijk is omdat even grote panden nu eenmaal niet te koop zijn.

De factor waarmee jaarlijkse financieringsrente of jaarlijkse inkomensschade wordt gekapitaliseerd, hangt niet af van uw rendement maar van de ‘hardheid’ van uw recht. Er zijn een paar vaste factoren. Bij een eigenaar is factor 10 van toepassing, bij een huurder met huurbescherming (7:290 BW) factor 7. Deze praktijk is door de Hoge Raad in steen gebeiteld.

Bij een schadeloosstelling op basis van bedrijfsverplaatsing wordt de herinvestering niet integraal vergoed, maar “via’ de rente op de meerinvestering en een factor. Ter illustratie: als het oude pand 100 waard was en een nieuw pand 200 kost, wordt niet deze gehele 100 extra vergoed. Als de rente 5% is en het nieuwe pand 20% functioneler is dan het oude pand, is de herinvesteringsschadevergoeding: (200 – 100) x 5% x 80% (nieuw voor oud) x 10, ofwel 40. De lage rente pakt dus ongunstig uit want het nieuw pand kost u 200 en uw vergoeding is (100+40=) 140. Deze berekeningswijze mag echter alléén gevolgd worden aan de investering rendabel is, dwz financierbaar: de nieuwbouw mag niet meer kosten dan zijn marktwaarde. Als de marktwaarde van de nieuwbouw (door allerlei wel voor ú, maar niet voor kopers waardevolle voorzieningen) 150 is, is de onrendabele top 200 – 150 = 50. Die wordt wél integraal vergoed. De totale vergoeding wordt nu: 100 (waarde oude pand) + (150-100) x 5% x 80% x 10 (herinvesteringsschade) + 50 (onrendabele top), dus totaal 170. Dat is dus gunstiger. In het boek ‘Minnelijke Onteigening’ staan rekenvoorbeelden.

Bij (minnelijke) onteigening van verhuurd of verpacht onroerende goed is in principe geen herinvesteringsschade (op basis van een concreet aanwijsbare vervanging) aan de orde. Wel algemene wederbeleggingskosten in de vorm van een percentage. Vaak zijn de wederbeleggingskosten 8 of 9% en omvatten ze overdrachtsbelasting, transactiekosten en een makelaarscourtage.
Bij juridische onteigening ligt de lat hoog: men krijgt deze vergoeding bij een duurzame belegging en bij noodzakelijkheid van herinvestering in vastgoed. Bij minnelijke onteigening ligt de lat lager en kunnen deze in de praktijk veel eerder uitonderhandeld worden.

Als kosten van bijstand waarbij u kunt aantonen dat (a) de inschakeling van een deskundige redelijk was en (b) uw deskundige in redelijkheid heeft gedeclareerd, worden vergoed. Dat is bij gerechtelijke onteigening zo en bij minnelijke onteigening niet anders.

Soms wel, soms niet. Het hangt af van de volgende vragen:
- zal de verhuurder de nieuwe bestemming realiseren (of een gemeente of projectontwikkelaar)?
- is het object al minnelijk door de gemeente in verhuurde staat verworven?
- is sprake van verhuur van middenstandsbedrijfsruimte (winkels, horeca, art. 7:290 BW)?
- is sprake van gebruik van een gebouw voor uitoefenen van een bedrijf (dus niet voor kantoor, opslag, vrij beroep en geen grondhuur)?
- is er sprake van dat de huur voor een beperkte duur is aangegaan zodat die zonder opzegging van rechtswege eindigt en is dat vóór de datum waarop het perceel vrij van gebruik moet zijn ivm de planuitvoering?
- kan de huur vanwege contractuele en wettelijke bepalingen gewoon worden opgezegd, plus is dat vóór de datum waarop het perceel vrij van gebruik moet zijn ivm de planuitvoering?

Afhankelijk van deze vragen bestaat er al dan niet aanspraak op schadevergoeding. Meer hierover staat in het boek “Minnelijke Onteigening”.

Niet veel. De marktwaarde van het recht van erfpacht zal natuurlijk wel lager zijn, met name bij een jaarlijkse canonbetaling. Voor het overige zijn de uitgangspunten niet veel anders dan bij onteigening van eigendom. Alleen als het erfpachtrecht op korte termijn eindigt door tijdsverloop ligt dat anders.
Veel gemeenten hebben in de Algemene bepalingen bij de erfpacht opgenomen dat de erfpacht tussentijds opzegbaar is bij Raadsbesluit in het publieke belang. Voor die gemeenten is dat een alternatief voor onteigening. De schadeloosstelling wijkt dan overigens niet af van bij onteigening.

Als de overheid besluit tot een wijziging van bestemmingsplannen en die wijziging is nadelig voor één belanghebbende, kan hij een tegemoetkoming krijgen in de voor hem ontstane schade. De grondslag voor planschade is gelegen in een wijziging van planologie. Dit in tegenstelling tot nadeelcompensatie, waarbij de oorzaak gelegen is in een andersoortig overheidsbesluit, doorgaans met betrekking tot het realiseren van een werk.

Het wegbestemmen van een bedrijf levert directe planschade op. Het eerste verschil is evident: planschade omvat de waardevermindering van het onroerend goed (het eigendom blijft bij de gedupeerde). Bij onteigening verliest de onderneming het eigendom. Het tweede verschil is minder bekend. Planschade is geen schadeloosstelling, maar een tegemoetkoming in de schade. Er zijn vele ‘drempels’ die beperkend werken bij planschade. Zo is er recht op schade als sprake is van actieve risicoaanvaarding (voorzienbaarheid) en passieve risicoaanvaarding (‘stilzitten’). Maar er zijn meer verschillen. In het boek Minnelijke Onteigening worden deze uitgelegd.

Het houdt in dat het u als eigenaar niet vrij staat het object op de markt te verkopen; u moet het eerst aan de gemeente aanbieden.

U moet de gemeente een formele aanbieding doen op basis van art 11 Wvg. Ook als u voorstander van een constructief overleg met de gemeente is, is het verstandig de Wvg-procedure aldus te ‘openen’ en pas daarna het minnelijk overleg aan te gaan.
De gemeente dient na de aanbieding binnen zes weken een beginselbesluit tot aankoop te nemen. Als de gemeente besluit niet aan te kopen (uitzondering) vervalt het voorkeursrecht voor deze eigenaar voor drie jaar. Als de gemeente wel een beginselbesluit neemt volgt een normale prijsonderhandeling.

U kunt van de gemeente op elk moment eisen dat ze een prijsoordeel van de rechtbank vraagt. De rechtbank benoemt dan deskundigen en die maken een taxatie, de rechter stelt daarna de prijs vast.
Daarna bent u nog steeds vrij om te beslissen of u al dan niet tegen deze prijs wilt verkopen.
Als u beslist om niet tegen deze prijs te verkopen blijft de Wvg in stand. Als u het wel nog steeds aanbiedt kan de gemeente ook afzien van aankoop. De Wvg gaat er in dat geval voor drie jaar ‘af’. De kosten van de procedure komen voor rekening van de gemeente. De prijs is precies dezelfde als de waarde bij onteigening. Zie daarvoor het boek Minnelijke Onteigening. Maar let op: bij verkoop onder de Wvg krijgt u géén bijkomende vergoedingen, bij minnelijke onteigening wel.

Nee, niets. De schadeloosstellingsregels blijven ongewijzigd en ook alle jurisprudentie blijft onveranderd van betekenis. Wat wel (ingrijpend) verandert is de administratieve procedure die voor de overheid de mogelijkheid tot onteigening oplevert. Deze procedure begint onder de Omgevingswet met een Besluit van het overheidsorgaan, waartegen beroep openstaat, waarna een bekrachtigingsprocedure volgt voor de bestuursrechter van de rechtbank. Hiertegen staat weer hoger beroep open bij de Raad van State. Als daarna de Onteigeningsbeschikking onherroepelijk is, kan een notaris een Onteigeningsakte opmaken. Als die wordt ingeschreven in het kadaster is de eigenaar zijn eigendom kwijt. De schadeloosstellingsprocedure (en die staat los van de vorige) is een aparte (verzoekschrift)procedure voor de rechtbank. Kortom, een ingrijpende wijziging van de procedure, maar geen enkel verschil voor het recht op schadeloosstelling. Voor de minnelijke overeenkomsten, die in 9 van de 10 gevallen kunnen worden bereikt ter vermijding van een procedure, verandert er niets.